贈房產給子女的隱藏陷阱！專家解析省稅必懂3大重點

最近好多父母都在問：「把房子直接過戶給小孩，是不是比給現金更划算？」根據國稅局最新統計，光是去年就有3,452件因為贈與房產產生稅務糾紛的案例。今天就來幫大家拆解這個看似划算卻暗藏玄機的財產規劃方式！

▍真實案例：省70萬贈與稅卻倒賠315萬

張媽媽去年把市值1,200萬的公寓送給兒子，心想用土地公告現值+房屋評定現值共400萬申報，比直接給現金少繳了：

（1,200萬 - 400萬）x10% = 80萬贈與稅

但兒子半年後轉手賣了1,500萬，結果被課徵：

（1,500萬 - 400萬）x45% = 495萬房地合一稅

原本以為省了80萬，最後反而多繳415萬！這就是典型「省小錢花大錢」的慘痛案例。

▍關鍵細節1：成本認定有玄機

3種取得方式成本計算大不同：

專家提醒：國稅局抓「贈與轉售」特別嚴格，會用買賣契約+資金流向雙重查核，想用假買賣真贈與根本逃不掉！

▍關鍵細節2：持有時間決定稅率

最近修法的房地合一2.0對短期交易課重稅：

┌───────────────┬───────┐
│ 持有期間         │ 稅率       │
├───────────────┼───────┤
│ 1年內           │ 45%        │
│ 1-2年           │ 35%        │
│ 2-5年           │ 20%        │
│ 5-10年          │ 15%        │
│ 10年以上         │ 10%        │
└───────────────┴───────┘

實戰技巧：如果子女確定要賣房，至少要持有6年以上才能適用較低稅率。舉例來說，2,000萬房產持有5年轉售：

原本稅金：(2,000-500)x20%=300萬
多等1年：(2,000-500)x15%=225萬
現賺75萬！

▍關鍵細節3：4種情境試算比一比

用實際數字幫大家比較各種方案：

情境設定：

• 房產市值：2,000萬
• 公告現值：600萬
• 預計售價：2,500萬
• 持有時間：3年

方案A：直接贈與房產

贈與稅：(600-244)x10%=35.6萬
房地合一稅：(2,500-600)x20%=380萬
總稅負：415.6萬

方案B：贈與現金買房

贈與稅：(2,000-244)x10%=175.6萬
房地合一稅：(2,500-2,000)x20%=100萬
總稅負：275.6萬

驚人差距：直接贈房產反而多繳140萬！更別說如果子女急著在1年內賣屋，稅率45%會讓稅金暴增到855萬。

▍3招合法省稅秘訣

1. 分段贈與法：利用每年244萬免稅額，分8年移轉2,000萬現金
2. 設籍自住優惠：連續居住滿6年，出售時有400萬免稅額
3. 農地規劃術：贈與農地只要作農業使用，完全免徵贈與稅

國稅局最新查核重點：2023年起加強追查「假買賣真贈與」，被查到除了補稅還要罰2倍以下罰鍰！

▍律師特別提醒

最近有個判例（高等法院111年度稅上字第25號），王先生把房子「借名登記」給兒子，結果兒子偷偷賣掉房子，法官判決：

1. 王先生拿不回房子
2. 兒子要賠償賣屋所得
3. 國稅局追討贈與稅+罰款

血淚教訓：財產移轉一定要白紙黑字寫清楚，最好找專業代書做公證！

最後提醒大家，2024年新增「氣候變遷特別條例」，未來可能對不動產交易課徵碳稅，做財產規劃時記得要把未來稅負變化考慮進去喔！